賃貸管理会社には何ができるのか？管理会社の選び方

アパート経営は建物管理や空室対策、そして入居者さんとの必要な手続きをしっかり遂行することが重要になります。
それらの業務を賃貸管理と言います。また、その業務を代行してくれるのが賃貸管理会社です。
今回は、賃貸管理会社はどのようなことをやってくれるのか、逆に管理会社を通さない大家さんにはどのような業務が必要になるのかをご紹介いたします。

賃貸管理会社の役割は、そのアパートやマンションを所有している大家さんに代わって賃貸物件の管理をする会社です。
建物のメンテナンスはもちろん、空いているお部屋に対して入居者を募集する手続きや、入居者のクレーム対応なども行ない、住環境を整え、収支の最大化を維持することで投資の成功率を高めることを担います。

「建物管理」としての主な業務

・共用部の清掃
・法定点検
・緊急対応
・原状回復
・修繕工事の手配
など

「賃貸管理」としての主な業務

・入居者対応
・入居者募集
・賃貸仲介対応
・賃貸契解約、更新手続き
・家賃集金、滞納督促
など

上記全ての業務が対応可能であるかは、委託管理会社によって異なります。
また逆に、いずれかだけを委託することもできます。
そして、管理会社を利用しない大家さんには、上記の業務の実施が必要になるということになります。

入居者対応

居住している入居者からの設備に関するトラブル報告や入居者間の問題などに対応します。
特にクレームやトラブルの対応は、時間や曜日を問わず発生し、不満や憤慨の状況での問い合わせになるため対応が難しく、コールセンターなどを持つ管理会社に委託したほうがよいでしょう。

入居者募集

空室がある場合に入居者を募集する仕事です。空室状態では家賃収入が無くなり、賃貸経営、不動産投資の収支状況に直結する重大な問題に発展します。つまり、空室を埋めることは非常に重要なことであり、その為の「適切な家賃設定」や、入居希望者にお部屋を紹介し入居付けを行う「賃貸仲介業者」への営業力やノウハウ、もしくは賃貸仲介業も行っている管理会社を選ぶことが大切です。

賃貸仲介対応

空いているお部屋に入居者の募集を行い、入居付けを専門に行っている賃貸仲介。基本的には賃貸管理業と賃貸仲介業は別物です。また、多くの仲介業店舗で他社で管理している建物の入居者募集営業も行っており、入居者を斡旋し契約時に発生するフィーが収入になっています。ですので、多くの仲介店舗でお部屋を紹介してもらえるよう情報を共有し仲介営業からの連絡対応を行うことが必要になります。また、募集しやすい家賃の提案や継続的なプロモートも効果的になります。

賃貸契解約、更新手続き

入居者を募集し入居が決まった場合の新規賃貸契約手続きや、契約期間経過後も継続して住む入居者への更新手続き、さらに賃貸契約を解約しお部屋を出る時の契約や手続きを実施します。
その際に、入居者の過失などによる請求や、お部屋を入居前の状態に戻す原状回復などを行い、仲介業者に入居者募集の手続きに進みます。

家賃集金、滞納督促

入居者がいる全てのお部屋から毎月の家賃集金を実施。もし滞納が発生した場合には督促を行います。
日本の法律では入居者側の権利が強く、例え滞納状況が改善されない場合でも簡単に退去させることができません。管理会社によっては滞納保証や立替えで大家さんの収入を補償してくれるところもあります。

安心して不動産の管理を委託するためにも、不動産管理会社を選ぶ際には信頼できる不動産管理会社であるかを見分けることが重要になります。

空室対策、入居付けに強いか？

賃貸管理の指標として「賃貸稼働率」というものがあります。稼働率は管理している総日数のうち入居している総日数の割合であり、家賃収入が発生している状態を維持、把握するには意識すべき数値です。
全国の賃貸物件の空室率は80%ほどと言われています。管理している物件の空き部屋を埋め空室リスクを減らすことは管理会社の役目でもあり、その能力は管理会社によって異なります。安定した収益を維持できる不動産投資を実現する為にも重要なポイントになるでしょう。

賃貸仲介も運営している

入居者を斡旋する賃貸仲介ショップは、お部屋を探している人と募集しているお部屋とを繋げることを目的とした事業です。
基本的には、お客様が探している条件に適したお部屋を紹介するため、より多くの空室情報やより詳しいお部屋自体の情報を持つことで営業活動は有利になります。
その企業の方針にもよりますが、管理会社が運営する仲介ショップであれば、自社が管理している物件に積極的に客付けを行い、またお部屋の特徴や強みも深く理解しているスタッフが対応する可能性が高まります。

トラブルへの対応力

入居者からのクレームや設備によるトラブルなど、管理戸数が増えれば増えるほど増加する可能性もあり、建物が古くなれば設備の不具合も発生しやすくなります。
各種トラブルへの対応力がある管理会社であることも、業務委託するうえでとても大切です。
夜中の対応も含めたコールセンターや発生したトラブルに対して適切な処理を実施してくれて、重要な判断や結果の報告を大家さんに共有してくれるような管理会社は理想かもしれません。


このように、大家さんは管理会社の特徴を見極め、ご自身が目指す物件管理に合った管理会社を見つけることが重要だと思われます。大手や地場の管理会社やベンチャーなど、規模やサービスによる特徴もそれぞれにメリット、デメリットが存在します。
管理会社のサービス内容や範囲をしっかりと理解し、自分が求めている賃貸管理を正しく実施してくれる管理会社を選びましょう。

三和エステートの賃貸管理について

関連記事
・賃貸管理会社とは？賃貸アパートの良い管理には何が必要か？