アパート投資とは？不動産投資そのメリットとデメリットをわかりやすく解説

アパート投資などの不動産投資は、長期的に安定した収益が見込めることから大きく注目を集めています。
今回は、アパート投資とはどのような投資方法か、そのメリットやデメリット・リスク、成功のポイントなどをわかりやすくご紹介いたします。

アパート投資とは、アパートを1棟丸ごと購入し賃貸に出すことで、主にその家賃を収入として得る投資の方法です。
丸ごと「一棟」購入することから、一棟アパート投資と言われることもあります。
マンションの一室だけを購入して賃貸に出す区分マンション投資とよく比較されます。

投資しようとお考えの際に、アパート投資のような不動産投資の他に、金融商品への投資（株や投資信託、債券）なども比較検討されている方がいるのではと思います。
不動産へ投資すると決めた方は、投資先をアパートにするかマンションにするか、戸建賃貸にするかなど選択が多くあります。
そこで、ここでは、一棟アパート投資のメリットについて解説いたします。一部、区分マンション投資や戸建賃貸とも比較し、ご紹介いたします。

①長期的に安定した収入が得られる

アパート投資をする場合、土地と物件を購入し保有することになります。土地の資産価値は0円になることはなく、また物件（アパート）に、入居者がいる限り、長期的に渡り安定した家賃収入を得ることができます。

アパートなどの賃貸住宅に住む人は、一定期間そこに住み続けることが多いため（大学生だと卒業するまで、独身者だと結婚するまでの期間など）その期間の収入が安定し、さらに継続して住み続けることになった場合は、途切れることなく長期的な家賃収入を見込むことができます。

②得られる収入金額が大きい

アパート投資の主な収入源は、家賃収入です。アパートを1棟購入し、賃貸しているため複数の部屋があり、月々の賃貸料×部屋数分の収入を見込むことができます。アパート投資は、複数の部屋の運用となるため、まとまった収入が得られます。

また、戸建賃貸を比較すると、アパート投資は同じ敷地面積でも複数の部屋を賃貸できることから、満室の状態で運用した場合の収益は当然、戸建賃貸よりも多くなります。

他にも、部屋ごとに定期的に更新料金などが収入となる場合があり、これらを合わせ、多くの収入を見込めるのが一棟アパート投資です。

③空室のリスクを分散できる

アパート投資のメリットは、多くの収入を安定的に得られることです。そして、最大の収入源は、賃料となるため、いかに空室数を抑えるか、また空室になっている部屋がある場合は、その期間をどのくらい短くできるかが重要です。長期間の空室、複数の部屋の空室は、大きなリスクになります。

ただ逆に、一棟アパート投資は、複数の部屋を貸し出すため、すべての部屋が空室にならない限り収入が0円になりません。複数の部屋を貸し出すと言うことで、収入0円のリスクは分散することができます。

これと比較し、マンションの一室だけを賃貸に出す区分マンション投資や戸建て賃貸の場合は、その部屋が空室になった途端に収入が0円となってしまいます。

④改修・修繕の計画が立てやすい

アパートを1棟まるまる管理所有しているため、経営者の望むタイミングで効率よくアパートを運用することができます。

リフォームなどニーズやトレンドに合わせた改修・修繕が自由に行うことができることがメリットです。所有するアパートの近隣地域の状況やニーズを事前に把握するなどして、それにあわせたリフォームなどを実施し、アパートを経営することで空室のリスクを低減できます。

アパート投資とよく比較される区分マンション投資の場合は、所有している一室の内装のリフォームは自由ですが、共用部分などの改修には管理会社への確認や許可が必要となるため、経営者の望むタイミングですぐ改修できない場合が考えられます。
アパート投資と区分マンション投資を比較すると、区分マンション投資のほうが管理運用の自由度は低いと言えそうです。

⑤土地を資産として残すことができる

アパート投資では、土地とそこに建てた建物が資産となります。ただし、建物は築年数の経過に伴い資産価値が変動しやすく、ほとんどの場合価値が下がります。その資産価値が0円になることもあります。
しかし、土地の資産価値は、需要や周辺地域の状況などによって変動するものの、建物のように0円になることはありません。
建物自体が劣化し資産価値が下がっても、土地そのものの価値が0円になることはなく、価値ある資産として残ります。土地は、他の用途で活用することもできます。また、売却することで現金を手元に残すことも可能です。

⑥生命保険の代わりにもなる

アパート購入の際に、ローンを組む場合、団体信用保険に加入することで、契約者が万が一、死亡した・重度の障害などを抱えたときにローン残金の返済が免除されます。（団体信用保険の補償内容は、返済者に代わって、保険会社がローン残金を支払う仕組み）
このことによって、残された家族はローン残金なしで、アパートの収益（賃料）を継続的に得られることになります。

⑦税金対策になる

アパートなどの不動産は、相続する場合には金融商品よりも評価額が下がります。そのため相続税の節税対策としても有効です。土地のみを所有している場合は、建物を建てておくと評価額を下げることができるため、さらに節税の対策になります。

その建てておくと良い「建物」は、アパートがおすすめです。
アパートを建てると良い理由は、土地・建物ともに相続税評価額が低くなるためです。

アパートは木造の物件がほとんどだと思います。アパートなどの木造の不動産は、マンションなどの鉄骨造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の不動産と比較し減価償却期間（耐用年数）が短く、年あたりの減価償却費が大きくなります。そのため、所得税や住民税の節税効果が高まります。

アパート投資は、多くのメリットがありますがそれと同時に、デメリットやリスクもあります。どのようなデメリットやリスクがあるか把握し、事前に対策をすることでリスクを低減することも可能です。
実際に考えられるデメリットやリスクと、事前にできる対策方法についてご紹介いたします。

①維持管理費用が多額である

アパート投資は、長期的にアパートを賃貸して収益を得る投資方法です。長期に渡る運用管理のため、築年数の経過で起こる建物の経年劣化に対応する必要がでてきます。
その他、建物を維持するための費用もかかります。

アパートの経年劣化をそのままにしておくと、入居者が近隣の新築アパートや新築マンションなどに転居してしまうなど、その他、新たな入居者が決まらないといった可能性があり、空室になるリスクが高まります。そのような状況から、やむを得ず賃料を引き下げなければならないリスクも伴います。

定期的にニーズにあわせた間取りの変更や新しい様式の内装などが、空室を防ぐ対策になります。クロスや水回りなどを定期的に修繕することで、劣化も少なく済みます。また、内装だけでなく、外装も定期的な修繕が必要です。

事前に一棟アパートを経営するにあたって、維持管理費、修繕費用を運用計画（事業計画）に組み込むことが重要です。

②融資の審査が難しい場合が考えられる

アパートなどの賃貸住宅を購入する際に、金融機関から借りるローンをアパートローンと言います。アパートローンは、通常の住宅ローンとは異なり金利が高く設定されることがほとんどです。借り入れる金額も大きくなることから、貸付する金融機関からは、アパート経営がうまくいかなかったときに、債権が回収できないと言うリスクが考えられるためです。

ローン審査を通過するために重要なことは、年収が高く安定していることや資産状況が良いこと、投資するアパートの収益性が高いことが挙げられます。
融資審査は、契約者の属性の他、その物件の資産価値、収益が重視されます。

契約者の属性とは

・）年収や勤務先の情報
年収は、重要な審査項目です。年収が高い方が有利です。給与以外の収入がある場合は、それを含めたすべての収入を年収として考慮します。
安定的な収入が見込めることから、公務員や上場企業に勤めている場合は評価が高い傾向にあります。他にも、勤め先企業の従業員数や資本金、売上高や創業年数も判断材料となります。
経営者自身の勤続年数（長い方が有利）、雇用形態（契約社員よりも正社員が有利）、転職回数（少ない方が良い）も考慮されます。

・）家族構成や住まい　　
同一世帯の金融資産も考慮されます。また、保証人となる配偶者がいる方が有利になる傾向があります。同一世帯の家族の年収や金融資産も考慮される場合があります。逆に扶養する家族が多いと審査に不利な場合があります。
住まいに関して、持ち家であると生活が安定していると評価される場合があるようです。

物件の資産価値について

購入予定の物件の資産価値がどのくらいかということも、重要な審査の対象です。土地は、立地条件が良いかどうかが審査の重要項目となります。　
良い立地とは、最寄り駅から近いこと、人が集中する都心部であることなどです。逆に悪い立地とは、郊外で最寄り駅から遠い土地です。
建物は、耐用年数や中古物件の場合は築年数、リフォームの実施有無などが審査の項目となります。

物件の収益について

収益が良い物件とは、入居率が高いことです。最寄り駅が近く、割と新しいアパートの場合は、空室リスクが低いと予想できます。
ただ、それだけ条件が良いと土地の値段が高くなることから、収益の面で言えば利回りが低くなったり設定家賃を高く維持する必要が出てきます。
逆に立地条件が悪い土地（郊外であり、最寄駅から遠い物件）だと、土地の値段は都心部よりも安いが「駅近需要」を満たすことができず空室のリスクに繋がる可能性があります。
どれだけ、収支のバランスがとれる物件であるかが重要であり、金融機関も立地条件や近隣アパートの相場、入居率をもとに融資の判断を行います。また、企画販売元のこれまでの事業や実績が判断材料になることもあります。
こちらからも具体的な、収益が取れると言うことの説得材料として事業計画など資料を用意しわかりやすく説明しておくことが重要になります。

③災害のリスク

アパート投資などの不動産投資における、自然災害のリスクは主に以下の３つです。これら災害のリスクは避けることができません。
　・地震による倒壊
　・火災によって建物が損傷、損壊
　・洪水などの水害による浸水、腐朽や欠損

これらの災害により、建物が被害にあうと入居者の退去や、その後の入居者がなかなか決まらない事態が予想できます。また、損傷や欠損の修繕には高額な費用が必要になる可能性が考えられます。

このような想定外の災害リスクに備える、また災害リスクを軽減する方法について知っておくと良いでしょう。

災害リスクに備える方法

・）火災保険に加入する　
ほとんどの場合、アパート投資に際し金融機関から融資を受ける場合の条件の1つに火災保険に加入していることが挙げられます。
保険会社によって補償内容に若干違いはありますが火災保険は、補償内容が多いです。一般的に、以下などが補償内容です。
　― 火災（失火や放火）
　― 落雷による損害
　― ガス漏れによる破裂や爆発などの損害
　― 台風や暴風、暴風雨による風や雪による損害
　― 豪雨や台風などによる洪水などの水災の損害
　― 建物外部からの物体の落下・飛来・衝突や水濡れ
　― 破損等の損害

・）地震保険に加入する
上述の通り、火災保険は補償内容が多いことがわかりました。しかし、火災保険には、地震発生時の損壊や火災は補償内容の範囲外です。
そのため、地震に対するリスクに備えるためには地震保険へ加入する必要があります。地震保険の
加入は義務化されていませんが、日本は地震発生のリスクが高いため、加入されると良いと思います。
補償内容は、地震による火災や建物・家財の損壊、津波による損害の補償です。

・）周辺地域のハザードマップを確認する
ハザードマップとは、自然災害が発生した場合の被害状況を予測して地図にしたものです。災害の想定や避難場所、避難経路などがわかります。
防災対策のため、各地域で災害毎（地震や洪水、津波など）に作成されています。各地域のホームページで確認できます。
これらを活用し、事前にできる対策がないか確認すると良いと思います。
・）耐震等級の高い物件を購入する
日本では近年、多くの地震が発生しており甚大な被害も報告されています。特に震度6にも耐えうる強度を基準とする新耐震基準は、1978年に発生した宮城県沖地震の家屋倒壊の被害が大きかったため改正されたものです。
新耐震基準に適合して建築されたかどうか確認の上、物件を購入するようにすると良いと思います。

・）中古物件の場合は購入前に住宅診断を行う
住宅診断とは、住宅診断士が第三者の立場から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、費用の概算などを確認しアドバイスすることです。アパート購入前に、建物のリスクを把握するために住宅診断をしておくと良いでしょう。

アパート投資をする場合は、自然災害が発生してもその被害を最小限にとどめるための予防策を事前に行うということが重要となります。

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